Fundos imobiliários de data centers: nova fronteira

O avanço da inteligência artificial (IA) está abrindo novas possibilidades de investimento no mercado imobiliário. Embora a IA seja frequentemente associada ao desenvolvimento de software, sua operação depende de uma estrutura física robusta, que envolve semicondutores, energia elétrica, redes de transmissão, sistemas de resfriamento e data centers. Para investidores e empresários de Araçatuba e região noroeste paulista, essa tendência pode representar uma nova fronteira de diversificação de portfólio e de negócios.

Segundo a XP, os fundos imobiliários podem acessar esse mercado por meio da aquisição de data centers operacionais, do financiamento de projetos em desenvolvimento e do investimento em infraestruturas associadas, como subestações elétricas. Nesse modelo, a exposição do cotista é imobiliária: o fundo adquire o imóvel e recebe os aluguéis pagos pelo operador responsável pelo data center ou pela infraestrutura locada. As receitas provenientes de serviços de computação em nuvem, processamento de dados ou outras atividades tecnológicas permanecem com o operador, e não são diretamente apropriadas pelo fundo.

Modelos de investimento em data centers

Os fundos imobiliários podem atuar de diferentes formas nesse segmento. A aquisição de data centers operacionais é uma das estratégias: o fundo compra um imóvel já em funcionamento, com contratos de locação vigentes e fluxo de caixa previsível. Outra possibilidade é o financiamento de projetos em desenvolvimento, no qual o fundo fornece capital para a construção ou expansão de um data center, assumindo riscos maiores em troca de retornos potencialmente mais elevados.

Há ainda o investimento em infraestruturas associadas, como subestações elétricas, que são essenciais para o fornecimento de energia aos data centers e podem gerar renda estável por meio de contratos de locação de longo prazo.

Em todos esses casos, a exposição do cotista é imobiliária. O fundo adquire o imóvel e recebe os aluguéis pagos pelo operador responsável pelo data center ou pela infraestrutura locada. As receitas provenientes de serviços de computação em nuvem, processamento de dados ou outras atividades tecnológicas permanecem com o operador, e não são diretamente apropriadas pelo fundo. Essa separação é fundamental para entender o perfil de risco e retorno do investimento.

Perspectivas e riscos do setor

A perspectiva de expansão dos serviços digitais pode favorecer a ocupação dos empreendimentos e a capacidade de pagamento dos locatários. Com o crescimento do uso de IA, streaming, comércio eletrônico e outras aplicações, a demanda por processamento e armazenamento de dados tende a aumentar, o que pode elevar a taxa de ocupação dos data centers e a estabilidade dos aluguéis. Para investidores do interior paulista, isso pode significar uma alternativa de renda passiva com lastro em ativos reais.

Ainda assim, diz a XP, o resultado depende de como cada ativo foi adquirido, da estrutura de financiamento e das necessidades futuras de investimento para manter a infraestrutura competitiva. Data centers exigem atualizações constantes de equipamentos e sistemas de resfriamento, o que pode demandar novos aportes de capital. Além disso, a localização geográfica e a disponibilidade de energia elétrica são fatores críticos que podem afetar a viabilidade do empreendimento.

Built to suit: contratos sob medida

Já no modelo built to suit, o imóvel é construído ou adaptado de acordo com as necessidades específicas do futuro ocupante. Em contrapartida, o locatário firma um contrato de longo prazo, que deve remunerar adequadamente o capital investido pelo proprietário. Esse modelo é comum em projetos de data centers, pois as exigências técnicas — como piso elevado, refrigeração redundante e segurança física — são muito específicas e difíceis de encontrar em imóveis prontos.

Contratos atípicos podem prever prazos extensos, reajustes periódicos pela inflação e penalidades por rescisão antecipada. Quando essas penalidades são elevadas e vinculadas ao saldo de aluguéis até o vencimento, podem desestimular a saída antecipada do inquilino e favorecer o alinhamento entre o prazo contratual e o horizonte de retorno do investimento. Para o investidor, isso proporciona maior previsibilidade de fluxo de caixa e reduz o risco de vacância.

Impacto para o noroeste paulista

Embora os grandes data centers estejam concentrados em regiões metropolitanas, a expansão da infraestrutura digital pode gerar efeitos indiretos para cidades como Araçatuba, Birigui, Penápolis e Andradina. A necessidade de energia elétrica confiável, por exemplo, pode impulsionar investimentos em subestações e redes de transmissão na região. Além disso, empresas locais de construção civil, manutenção predial e serviços técnicos podem ser contratadas para obras e operações de data centers de menor porte.

Para empresários do comércio e da indústria local, a tendência também pode representar uma oportunidade de diversificação de investimentos. Fundos imobiliários que investem em data centers são negociados na bolsa de valores e podem ser acessados por meio de corretoras, com valores mínimos relativamente baixos. No entanto, é essencial avaliar o perfil de risco e buscar orientação de profissionais especializados antes de investir.

A fonte não detalhou valores mínimos de investimento, prazos de retorno ou exemplos específicos de fundos. Ainda assim, a sinalização da XP indica que o setor deve ganhar relevância nos próximos anos, acompanhando o crescimento da economia digital. Para o noroeste paulista, o desafio será criar condições de infraestrutura e mão de obra qualificada para atrair parte desses investimentos.

Fonte

• www.infomoney.com.br