Nota fiscal de aluguel na reforma tributária: o que muda
Crédito: InfoMoney
A locação de imóveis, atividade comum no dia a dia de empresários e investidores, passa por uma transformação documental com a Reforma Tributária. A partir de 1º de dezembro de 2026, determinados contribuintes deverão emitir a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para registrar operações de aluguel, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. A mudança acompanha a entrada do IBS e da CBS, novos tributos sobre o consumo, e gera dúvidas sobre quem estará sujeito à obrigação e como ficam os contratos já em andamento.
O InfoMoney conversou com especialistas para explicar o que muda na emissão de notas fiscais de locação de imóveis e quais cuidados proprietários e imobiliárias devem ter com as novas regras. A nova obrigação será cumprida por meio da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), no padrão nacional, mas não vale para toda pessoa que recebe aluguel.
Quem entra na nova sistemática
Pessoas jurídicas enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS entram na nova sistemática, enquanto, para as pessoas físicas, a Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios específicos. No caso das pessoas físicas, dois requisitos precisam ser atendidos ao mesmo tempo, considerando o ano anterior: receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil, valor atualizado pelo IPCA; e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Quem não atingir um dos dois critérios fica fora desse enquadramento. A legislação também prevê uma segunda hipótese: a pessoa física pode se tornar contribuinte no próprio ano se a receita com essas operações superar em 20% o limite aplicável. Essa regra de transição busca capturar contribuintes que ultrapassam o teto durante o exercício, evitando distorções.
Impacto para imobiliárias e administradoras
A administração do imóvel por uma imobiliária não transfere automaticamente para ela a obrigação referente ao aluguel. Ou seja, a responsabilidade pela emissão da NFS-e permanece com o proprietário, mesmo que a gestão do contrato seja terceirizada. Imobiliárias devem orientar seus clientes sobre os novos deveres e ajustar processos internos para dar suporte à conformidade.
Para os contribuintes alcançados pela regra, o cronograma nacional prevê a emissão da NFS-e para locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026. Até lá, recomenda-se que empresas e pessoas físicas revisem seus contratos e sistemas de faturamento para se adaptarem ao padrão nacional da NFS-e.
Contratos em andamento: o que considerar
Contratos de locação firmados antes da vigência da nova obrigação não estão automaticamente isentos. A lei não traz regra de transição específica para contratos em andamento, portanto, a partir da data de início da exigência, os recebimentos de aluguel deverão ser documentados por NFS-e, independentemente da data de assinatura do contrato. Isso exige atenção redobrada de locadores com carteiras ativas.
Especialistas recomendam que os contribuintes façam um levantamento de todos os imóveis locados, verifiquem se atingem os limites de receita e número de imóveis e, se necessário, busquem orientação contábil para se adequar. A ausência de emissão da nota fiscal pode gerar autuações e dificultar o aproveitamento de créditos tributários no novo sistema.
Preparação para o novo cenário
Empresários do interior paulista, como os de Araçatuba e região noroeste, devem ficar atentos: muitos possuem imóveis comerciais ou residenciais alugados como fonte de renda complementar. A nova obrigação pode alcançá-los caso a receita anual ultrapasse R$ 240 mil e haja mais de três imóveis distintos. A atualização do limite pelo IPCA também deve ser monitorada anualmente.
Para facilitar a adaptação, é possível que contribuintes já utilizem sistemas de gestão que integrem a emissão da NFS-e, evitando retrabalho. A padronização nacional da nota fiscal de serviço busca simplificar o cumprimento das obrigações acessórias, mas exige investimento em tecnologia e treinamento de equipes.
Perguntas Frequentes
Quem será obrigado a emitir nota fiscal de aluguel com a Reforma Tributária?
Pessoas jurídicas contribuintes do IBS e da CBS, e pessoas físicas que, no ano anterior, tiveram receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil (atualizado pelo IPCA) e operações com mais de três imóveis distintos.
A partir de quando será obrigatória a emissão da NFS-e para aluguéis?
A emissão da NFS-e para locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis será obrigatória a partir de 1º de dezembro de 2026, conforme o cronograma nacional.
Se o imóvel for administrado por uma imobiliária, quem deve emitir a nota fiscal de aluguel?
A administração do imóvel por uma imobiliária não transfere automaticamente para ela a obrigação referente ao aluguel; a obrigação permanece com o contribuinte (proprietário) que se enquadre nos critérios.
Fonte
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