Demolição em São Paulo: prédios valem mais no chão

A cidade de São Paulo vive um fenômeno imobiliário que chama a atenção de empresários e investidores: prédios inteiros estão sendo demolidos para dar lugar a empreendimentos mais altos e rentáveis. Nos últimos cinco anos, a prefeitura emitiu 11.152 alvarás de demolição, uma média de seis por dia, de acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. O movimento, concentrado em bairros nobres, reflete a valorização do solo urbano e as novas regras de adensamento.

Para o setor produtivo, especialmente para quem atua na construção civil e no mercado imobiliário do interior paulista, o cenário paulistano serve de termômetro para tendências que podem se espalhar. A demolição de edifícios em áreas consolidadas indica que o terreno passou a valer mais do que a construção existente, um sinal de aquecimento e de mudança no perfil das cidades.

Alvarás concentrados em bairros valorizados

Os dados da prefeitura mostram uma forte concentração regional. Só as subprefeituras de Pinheiros (2.184 alvarás) e Vila Mariana (2.044) somam quase 38% do total. Na outra ponta, Cidade Tiradentes teve dois alvarás no período, e Parelheiros, apenas um. A discrepância evidencia que a demolição está ligada ao potencial de valorização imobiliária e à infraestrutura urbana já existente.

Essa distribuição desigual também reflete a lógica de mercado: onde o metro quadrado é mais caro, a substituição de prédios antigos por torres modernas se torna economicamente viável. Para comerciantes e prestadores de serviços dessas regiões, a transformação pode significar mudanças no perfil da clientela e no fluxo de pessoas.

Demolição andar por andar, com precisão

Perto do Parque Ibirapuera, numa avenida movimentada, um prédio foi sumindo aos poucos, de cima para baixo. Miniescavadeiras levadas por guindastes até o topo derrubaram o edifício andar por andar, ao longo de seis meses. O método, menos agressivo do que a implosão, permite a demolição em áreas densamente ocupadas, sem interromper o trânsito ou afetar os vizinhos.

O imóvel fazia parte de um complexo com dois edifícios: um residencial de 12 andares, com dois apartamentos por andar, e um comercial de oito andares descrito como “novinho” por Andrés Diez, engenheiro civil e sócio da Demolidora Diez. Ainda assim, foi considerado obsoleto diante do potencial do terreno.

Custo alto, retorno ainda maior

De acordo com informações do mercado, uma demolição como essa custa cerca de R$ 4 milhões. No lugar, a Cyrela vai erguer um empreendimento com elevador panorâmico e vista para o Parque Ibirapuera. O investimento em demolição é apenas uma fração do valor que o novo edifício pode alcançar com a venda das unidades.

Para o empresariado, esse tipo de operação demonstra a importância de avaliar o custo de oportunidade de imóveis antigos. Em regiões valorizadas, manter uma construção subutilizada pode representar perda de receita potencial, enquanto a substituição por um projeto mais denso pode multiplicar o retorno.

Demanda crescente por demolições

“Isso aconteceu muito em Taiwan, onde não tem mais área para construir, e está crescendo faz uns três anos em São Paulo de uma forma assustadora”, afirma Diez. De acordo com ele, a empresa derruba de 15 a 20 prédios por ano, e a demanda continua aumentando. Há 12 demolições fechadas para os próximos meses, a maior parte na zona sul da cidade. A empresa também atua no Rio de Janeiro e em Santa Catarina, mas cerca de 80% dos projetos estão na capital paulista.

Na lista recente da empresa estão um prédio alto na Consolação, três em Moema e quatro no Brooklin. Os mais comuns têm de cinco a oito andares. O perfil dos imóveis demolidos indica que mesmo edifícios relativamente novos podem ser substituídos quando o terreno permite maior aproveitamento.

Plano Diretor impulsiona substituição

O movimento também é resultado das regras urbanísticas da cidade. Em 2023, uma revisão do Plano Diretor da cidade ampliou áreas perto de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus onde é permitido construir prédios mais altos e com mais apartamentos. A mudança legal destravou o potencial construtivo de terrenos antes limitados, incentivando a demolição de edificações antigas.

Para o setor da construção civil, a revisão do Plano Diretor representa uma oportunidade de negócios, mas também exige adaptação às novas regras. Empresas do interior paulista que atuam em São Paulo precisam estar atentas às zonas de adensamento e aos eixos de transporte para identificar oportunidades.

Lançamentos concentrados nos eixos

A capital lançou 154.769 unidades residenciais entre setembro de 2025 e agosto de 2026. Dessas, 67% ficam nas zonas de maior adensamento, e só os eixos de transporte concentram 43,9% do total. Os números mostram que a produção imobiliária está fortemente alinhada às áreas onde a legislação permite maior verticalização.

Essa concentração de lançamentos nos eixos de transporte também indica uma mudança no perfil urbano, com mais moradias próximas ao metrô e aos corredores de ônibus. Para o comércio local, isso pode significar aumento da demanda por serviços e produtos, mas também maior concorrência e necessidade de adaptação.

O fenômeno da demolição em São Paulo é um retrato da dinâmica imobiliária contemporânea, onde o valor do solo supera o da construção existente. Para empresários e investidores, acompanhar essas transformações é essencial para tomar decisões estratégicas, seja na capital ou em cidades do interior que podem seguir o mesmo caminho.

Fonte

• www.gazetadopovo.com.br