Reforma tributária do aluguel: novas regras para PF e PJ

A reforma tributária sobre o consumo trará mudanças significativas para quem obtém renda com aluguel de imóveis. A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) passarão a incidir sobre esses rendimentos, com regras distintas para proprietários que atuam como pessoa física (PF) ou pessoa jurídica (PJ). A nova cobrança será gradual, com gatilhos e fase de transição até 2029.

Até o momento, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%. Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP (Sindicato da Habitação), ressalta que a renda obtida com aluguéis, que até agora era tributada apenas pelo Imposto de Renda, também será incluída na nova cobrança sobre o consumo.

Pessoa física: quando o IBS/CBS incide?

Para o locador pessoa física, a incidência da CBS e do IBS não será automática. Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária no NHM Advogados, explica que, caso o locador pessoa física não se enquadre nos critérios definidos, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo.

Os critérios envolvem limites de receita. Se a receita com aluguel ultrapassar R$ 240 mil no ano anterior, o locador será enquadrado no regime do IBS/CBS. Há ainda uma alternativa: mesmo que o limite de R$ 240 mil não tenha sido ultrapassado no ano anterior, se a receita com aluguel atingir R$ 288 mil no ano atual (20% acima do gatilho), o locador também será enquadrado no regime do IBS/CBS. Dessa forma, proprietários com volumes menores de aluguel permanecem fora da nova tributação sobre o consumo.

Pessoa jurídica: aluguel como serviço tributável

Para empresas que atuam com aluguel de imóveis — como holdings patrimoniais, incorporadoras ou companhias do setor imobiliário — a reforma tributária trará uma nova cobrança: a receita gerada com aluguéis passará a ser considerada prestação de serviço, sujeita à incidência de IBS/CBS. Ou seja, o proprietário que for pessoa jurídica terá de arcar com uma tributação adicional sobre os valores recebidos com aluguel.

Apesar disso, a reforma prevê um alívio parcial por meio da não cumulatividade plena — permitindo que as empresas deduzam integralmente os tributos pagos ao longo de todas as etapas da produção, garantindo que a cobrança incida apenas sobre o valor agregado final. Isso significa que, na prática, o impacto pode ser mitigado para PJs que tenham créditos tributários a compensar.

Transição gradual até 2029

A aplicação da CBS e do IBS sobre os rendimentos vindos de aluguéis não será imediata. A CBS começará a valer em 2027, enquanto o IBS só entrará em funcionamento em 2029. Durante esse período, os contribuintes terão tempo para se adaptar às novas regras e planejar sua estrutura tributária.

Para empresários e investidores do interior paulista, especialmente em cidades como Araçatuba, Birigui e Penápolis, é essencial acompanhar a regulamentação e avaliar o impacto no fluxo de caixa. A recomendação de especialistas é revisar contratos de locação e considerar a possibilidade de renegociar valores ou migrar a propriedade para uma estrutura societária mais eficiente, sempre com orientação contábil e jurídica.

Fonte

• g1.globo.com