Acordo TRX Cyrela de R$ 2,1 bi pode não avançar

A gestora TRX pode estar perdendo um negócio bilionário com a Cyrela, avaliado em R$ 2,1 bilhões, após desistir da compra de uma participação no Pátio Malzoni. As duas partes assinaram, no começo de agosto, um memorando de entendimento não vinculante para uma possível venda de um portfólio de ativos imobiliários avaliado em cerca de R$ 2,14 bilhões, em um negócio que envolvia dinheiro e cotas do fundo TRXF11. Agora, fontes indicam que os termos estão sendo revistos e o acordo pode não se sustentar.

A operação envolvia lajes comerciais do Edifício Cyrela Oscar Freire Corporate, em São Paulo, além de participações em estruturas com quatro galpões logísticos. Segundo apurou o NeoFeed, as duas partes estão revendo alguns parâmetros do acordo e, segundo uma fonte, “o deal talvez não se sustente”. Procurada, a Cyrela não retornou. A TRX enviou comunicado afirmando que “os imóveis que estamos considerando na emissão constam no estudo de viabilidade que divulgamos na data de ontem (27/08). Qualquer informação sobre ativos anunciados será comunicada ao mercado oportunamente via CVM.”

Memorando assinado em agosto

O memorando de entendimento não vinculante foi firmado no início de agosto, sinalizando a intenção de venda de um portfólio diversificado. O valor estimado era de R$ 2,14 bilhões, com pagamento em dinheiro e cotas do TRXF11. Os ativos incluíam lajes corporativas de alto padrão e galpões logísticos, segmentos que têm atraído forte demanda de investidores institucionais. No entanto, a natureza não vinculante do documento permite que qualquer uma das partes reavalie as condições sem penalidades contratuais.

A revisão dos parâmetros sugere que divergências sobre preço, estrutura ou prazos podem estar dificultando a conclusão do negócio.

Para o mercado, a possível desistência acende um alerta sobre a capacidade da TRX de executar sua estratégia agressiva de aquisições. A gestora vinha anunciando uma série de operações bilionárias, mas a concretização depende de fatores como captação de recursos e aprovação dos cotistas. A transação com a Cyrela seria uma das maiores do ano para o fundo, e seu insucesso pode impactar a confiança dos investidores.

Comunicado da 13ª emissão

Outra pista de que o negócio não foi para frente está em comunicado feito ao mercado pelo fundo imobiliário TRXF11 sobre a sua 13ª emissão de cotas. O objetivo é captar R$ 3,4 bilhões, embora o montante máximo seja R$ 5 bilhões, para financiar a aquisição de um grande pipeline de imóveis. No comunicado, divulgado na noite de quinta-feira, 27 de agosto, entre os ativos alvos citados para aquisição, não há mais nenhum de R$ 2 bilhões.

“Eles não citam a Cyrela e não há nenhum deal de R$ 2 bilhões”, afirma uma fonte.

A ausência de um ativo de grande porte no estudo de viabilidade da emissão reforça a percepção de que o acordo com a Cyrela perdeu força. Investidores que acompanham o fundo notaram a omissão e questionaram a gestora sobre o andamento das negociações. A resposta da TRX, por meio de comunicado, não confirmou nem negou a continuidade do negócio, limitando-se a afirmar que informações sobre ativos anunciados serão divulgadas oportunamente via CVM.

Queda nas cotas do TRXF11

As cotas do fundo imobiliário TRXF11 acumulam queda de mais de 20%, depois de questionamento sobre o mercado sobre sua estratégia agressiva de aquisições. O movimento reflete a cautela dos investidores diante do ritmo acelerado de anúncios e da possibilidade de que alguns negócios não se concretizem. A desistência do Pátio Malzoni, edifício ícone da Faria Lima onde está a sede do BTG Pactual e do Google, já havia gerado ruído. Agora, o possível recuo no acordo com a Cyrela amplia as incertezas.

Para os cotistas, a queda no valor das cotas representa perda de patrimônio e pode dificultar novas captações. Fundos imobiliários dependem da confiança do mercado para levantar recursos em emissões subsequentes. Se a percepção de risco aumentar, a TRX pode enfrentar custos mais altos de financiamento ou até mesmo a impossibilidade de realizar novas aquisições. O cenário é particularmente relevante para investidores pessoa física, que representam grande parte da base de cotistas de FIIs no Brasil.

Agenda bilionária de agosto

Só no mês de agosto, a TRX anunciou acordos de R$ 4,6 bilhões em ativos que envolviam galpões, escritórios, shoppings a imóveis de varejo. O negócio com o Pátio Malzoni já não avançou. O deal com a Cyrela pode ser o próximo. Essa sequência de anúncios, seguida de revisões ou desistências, levanta dúvidas sobre a real capacidade de execução da gestora. O mercado imobiliário exige due diligence rigorosa e alinhamento de expectativas entre comprador e vendedor, e nem sempre as negociações chegam a bom termo.

Para o setor de fundos imobiliários, o caso serve de alerta sobre a importância de comunicar com clareza o estágio das negociações. Memorandos de entendimento são comuns, mas a divulgação prematura pode gerar volatilidade nas cotas. A TRX, ao anunciar acordos bilionários em curto espaço de tempo, criou expectativas que agora podem não se confirmar. O impacto para o mercado de FIIs como um todo é limitado, mas para os cotistas do TRXF11 a situação exige atenção redobrada.

O que esperar daqui em diante

Até o momento, não há confirmação oficial de que o acordo com a Cyrela foi cancelado. As partes podem chegar a um novo entendimento ou ajustar os termos para viabilizar a operação. A TRX afirmou que comunicará ao mercado qualquer informação relevante sobre ativos anunciados, seguindo os ritos da CVM. Investidores devem acompanhar os fatos relevantes e os comunicados do fundo para tomar decisões informadas.

A possível perda do negócio com a Cyrela não significa, necessariamente, que a TRX esteja em crise. A gestora pode redirecionar seus esforços para outros ativos do pipeline ou ajustar sua estratégia de crescimento. No entanto, a sequência de revisões sugere que o ambiente de negócios está mais desafiador do que o inicialmente previsto. Para o mercado de FIIs, a lição é clara: anúncios de intenção não garantem fechamento, e a due diligence é etapa crítica para o sucesso das transações.

Fonte

• neofeed.com.br