Selic cai, mas IFIX não reage; entenda os motivos

O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual nesta quarta-feira (16), para 13,75% ao ano. A decisão, amplamente esperada pelo mercado, marca o quinto corte consecutivo da taxa básica de juros. No entanto, especialistas consultados alertam que o alívio monetário não deve se traduzir em alta imediata do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3.

Para Lucas Araújo, sócio e gestor da AF Real Estate, o novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda dos juros, mas o nível da taxa ainda é suficientemente elevado para limitar o impacto imediato sobre os fundos imobiliários. “O novo corte confirma a continuidade do ciclo de queda da Selic. Ainda assim, a taxa permanece em patamar restritivo, de modo que o impacto imediato sobre os fundos imobiliários tende a ser limitado”, afirma Araújo.

Segundo o gestor, portanto, a principal importância da decisão está na sinalização para os próximos meses, e não necessariamente em uma reação imediata dos preços dos FIIs. “A decisão é mais relevante como sinalização da trajetória dos juros do que pelo efeito prático no curto prazo”, diz.

Juro real de longo prazo é o termômetro

Para entender por que o IFIX não reage de imediato, é preciso olhar além da Selic. De acordo com Guimarães, analista consultado pela reportagem, a principal referência para os preços dos FIIs é o juro real de longo prazo, representado especialmente pelas NTN-Bs. “O que move o preço de um fundo imobiliário não é tanto a Selic de hoje, e sim o juro real de prazo longo”, diz.

A NTN-B, explica Guimarães, funciona como uma referência porque oferece ao investidor uma alternativa de baixo risco de crédito com retorno corrigido pela inflação. A partir dela, o mercado avalia o prêmio que os fundos imobiliários oferecem. Se o juro real longo permanece elevado, os FIIs precisam entregar retornos maiores para atrair capital, o que pressiona os preços para baixo.

Expectativa de juros altos até o fim do ano

Araújo também mantém a expectativa de um ambiente de juros elevados até o fim do ano. “Nossa leitura continua sendo de um ambiente de juros elevados até o fim do ano”, afirma. Segundo ele, o mercado projeta, pelo Focus, Selic de 13,75% ao final de 2026.

Essa projeção indica que o ciclo de afrouxamento monetário pode ser mais lento do que o inicialmente precificado. Para os fundos imobiliários, isso significa que o custo de oportunidade permanece alto, reduzindo a atratividade relativa dos FIIs frente à renda fixa.

Fluxo de varejo ainda não deve vir

Por isso, Camargo não espera que o quinto corte, isoladamente, provoque uma entrada relevante de recursos de investidores de varejo nos FIIs. “Não vejo, neste momento, um fluxo de entrada desse investidor para os FIIs apenas por causa dessa redução da Selic”, afirma.

O investidor pessoa física, que historicamente busca renda passiva com FIIs, tende a migrar para a bolsa apenas quando a diferença entre o retorno dos fundos e o juro real se torna mais expressiva. Enquanto a Selic nominal permanece em dois dígitos, a renda fixa continua competitiva.

Reação limitada do mercado

Segundo Guimarães, 75 das 78 casas consultadas pelo Projeções Broadcast esperavam exatamente esse movimento. A reação dos títulos públicos também teria sido limitada após a decisão. Isso reforça a percepção de que o corte já estava amplamente precificado nos ativos.

Quando uma decisão é esperada, seu impacto tende a ser diluído. O mercado antecipa o movimento e ajusta os preços antes mesmo do anúncio oficial. Portanto, a ausência de surpresa explica a estabilidade do IFIX no curto prazo.

Fundamentos também pesam no IFIX

Mas o planejador faz uma ressalva: nem mesmo o juro real, isoladamente, explica o comportamento do IFIX. “Nenhuma taxa isolada explica o índice. Vacância, contratos, inadimplência e qualidade do ativo pesam tanto quanto o macro”, diz.

Isso significa que, para o investidor, a análise de um fundo imobiliário deve considerar a saúde do portfólio: taxa de ocupação dos imóveis, perfil dos inquilinos, duração dos contratos e capacidade de geração de renda. Fatores microeconômicos podem se sobrepor à política monetária em determinados momentos.

O que esperar para os próximos meses

Diante desse cenário, a recomendação dos especialistas é cautela. A queda da Selic é positiva para o mercado imobiliário no longo prazo, pois reduz o custo de financiamento e melhora a atratividade relativa dos ativos reais. No entanto, o caminho até uma recuperação consistente do IFIX passa pela ancoragem das expectativas de inflação e pela queda sustentada do juro real.

Para os investidores, o momento exige paciência e seletividade. Fundos com bons fundamentos, gestão ativa e portfólio diversificado tendem a se beneficiar primeiro quando o ciclo monetário se consolidar. Até lá, a renda fixa seguirá como concorrente de peso.

Em resumo, o quinto corte da Selic é um passo na direção correta, mas não é gatilho para euforia no mercado de FIIs. A trajetória do juro real de longo prazo e a qualidade dos ativos serão os verdadeiros determinantes do desempenho do IFIX nos próximos trimestres.

Fonte

• www.infomoney.com.br